ZweifamilienhausPfarrer-Hentschel-Weg 4, 89160 Dornstadt

Quellen Beschreibung

Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Mittwoch, 19. August 2026 um 10:30 Uhr folgender Grundbesitz im Amtsgericht Ulm, Sitzungssaal 3, Zeughausgasse 14, 89073 Ulm öffentlich versteigert werden:

Besichtigung

Das Objekt wurde am 10.03.2026 ausschließlich von außen besichtigt. Die Bewertung erfolgte hauptsächlich auf Grundlage von Plänen, Baugesuchsunterlagen und Erfahrungswerten, da keine Innenbesichtigung möglich war.

Gebäude

Das Zweifamilienhaus wurde ca. 1965 errichtet (Fertigstellung 1966 angenommen) und ist voll unterkellert, verfügt über zwei Vollgeschosse und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss mit Bühne. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 200 m², verteilt auf zwei fast identische Wohnungen (EG und OG jeweils ca. 100 m²). Die Nutzfläche (UG und DG) beläuft sich auf ca. 155 m². Die Bruttogrundfläche des Gebäudes liegt bei ca. 497 m².

Das Gebäude zeigt deutliche Alters- und Abnutzungserscheinungen. Erkennbar sind zahlreiche Schäden wie fehlende Balkongeländerfüllungen, Rotalgenbefall an der Nordseite, marode Balkonplatten und Schäden am Eingangsvordach. Die Fassade ist verputzt, jedoch ohne Wärmedämmverbundsystem. Fenster sind vermutlich Alufenster der Erstausstattung mit PVC-Rollläden. Die Dachkonstruktion ist ein Satteldach in Holzausführung, gedeckt mit rotbraunen, vermutlich ursprünglichen Dachziegeln. Stahlbetondecken werden vermutet, ebenso wie massive Innen- und Außenwände. Denkmalschutz besteht nicht.

Sanierungen oder wesentliche Modernisierungen wurden laut Außenbesichtigung und Nachbarangaben in den letzten ca. 40 Jahren nicht durchgeführt. Das Gebäude präsentiert sich daher in einem komplett renovierungs- und modernisierungsbedürftigen Zustand mit stark vernachlässigten Außenanlagen und verwildertem Garten.

Die Grundrisse sind als typische, baujahresgemäße Zweifamilienhausgrundrisse ausgeführt. Beide Wohnungen verfügen jeweils über Flur, Garderobe, Elternschlafzimmer, zwei Kinderzimmer, Bad (ohne separates Gäste-WC), Küche, Ess- und Wohnzimmer sowie einen Balkon nach Westen. Belichtungsverhältnisse bestehen aus allen Himmelsrichtungen.

Die Doppelgarage ist ebenfalls ca. 1965/66 erbaut, massiv errichtet mit flach geneigtem Holzdach und asbesthaltiger Welleternitdeckung. Es sind zwei Kipp-Garagentore vorhanden, beide renovierungsbedürftig. Eine Montagegrube ist vorhanden. Die Nutzfläche beträgt ca. 27 m².

Der Zustand der Wohnungen wird – mangels Innenbesichtigung – als baujahrestypisch und renovierungsbedürftig angenommen (alte Wand-, Decken- und Bodenbeläge; originale Bäder/WC; keine fortlaufend durchgeführten Modernisierungen).

Weitere Gebäude

Die massiv erstellte Doppelgarage mit flachgeneigtem Holzdach und Welleternitdeckung (vermutlich asbesthaltig) ist dem Wohnhaus direkt angebaut. Sie besitzt zwei Garagenplätze mit Kipp-Garagentoren sowie eine Montagegrube. Das Dach weist Schäden auf.

Grundstück

Das Grundstück ist 618 m² groß, in südlicher Hanglage mit Gefälle nach Süden. Es liegt an einer verkehrsberuhigten Wohnerschließungsstraße (Sackgasse) am Pfarrer-Hentschel-Weg. Die Topografie fällt nach Süden ab, die Grundstücksform und Maße sind aus den Plänen ersichtlich. Die Außenanlagen sind ungepflegt, mit überwiegend verwildertem Bewuchs. Ein niedriger Zaun (Maschendraht) sowie alte Gemäuer und Gehwege (Pflaster- und Waschbetonplatten) prägen das Bild. Keine Altlasten oder Baulasten sind eingetragen, Altlastenkataster wurde jedoch nicht eingesehen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt mutmaßlich komplett eigengenutzt. Hinweise auf Vermietung bestehen nicht, jedoch lässt der äußere Zustand und die heruntergelassenen Rollläden auf einen möglicherweise verlassenen oder wenig genutzten Zustand schließen.

Verkehrswert: 275.000,00 €